集资房买卖合同有效吗 法律效力大吗 |北京金钲律师事务所

　　【网友咨询】
　　单位集资房曾经解决了很多单位职工的住房问题。随着市场经济的发展或者时间推移下情势的变化，不少购买了集资房的单位职工，因为工作调动、资金短缺、孩子就学等各种因素，需要将集资房出售或与他人交换房产。同样也有需要解决住房问题、子女婚房或就学等问题，需要购买房产的。有买有卖，就会催生双方的交易。
近日，家住省城的陈先生打来咨询电话说，五年前，他从朋友处买了一套房子，并签了购房买卖合同，但是由于朋友的房子是单位集资房，就一直没有办理过户。较近，他朋友拿着一张单位内部文件来找他，说单位明确表示不同意对外出售集资房，要求陈先生退房。陈先生想问，他们之间的买卖合同有效吗?法律效力大吗?
 
　　【集资房买卖合同有效吗?法律效力大吗?】
　　根据　“当事人之间订立的有关设立、变更、转让及消灭不动产物权的合同，除了法律另有规定或是合同中有另外约定之外，那么自合同成立之时生效;未办理物权登记的，也不影响合同效力”的规定，一般情况下，只要符合了规定的集资房，那么其买卖是受到律保护的，只要双方都是在平等和自愿的基础上所签订的，那么集资房买卖合同都是有效的。
　　集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行**、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，**及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
　　作为买方，购买集资房确实存在一定的风险。比如很多集资房可能没有完成房改，出卖人没有获取房产证，买卖时也就无法完成房产过户登记。也就是说买方可能长期无法将出资购买的集资房落实到房本上，无法获得基于房产证可以进行的合法抵押、入股等法律权益。更有甚者，在集资房现价远**于过去的出售价格时，会有卖方事后反悔，提出诸如配偶不知或者单位不许等理由要求确认无效，随即要求退房。
　　但是，基于这种现象违背诚实信用原则，买方也并非只能被动接受。集资房的再转让，即便违反了集资单位的内部规定，也有可能有效。因为单位的内部规定仅在单位与职工之间有效，是无法对抗外部*三人的。因此，上述案例中，判断购房买卖合同无效明显与民事活动所应遵循的诚信原则相悖，也不利于交易秩序的稳定。所以，只要陈先生与朋友的合同是双方当时的真实意愿，不存在其他法律规定的无效情形或效力瑕疵，应该是有效的。
　　根据《物权法》*十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《较高人民法院关于适用若干问题的解释》(一)*九条关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力。
　　此外，根据《较高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》*五十六条关于“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见已交付了房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效的。
北京金钲律师事务所简介：
 
　　北京金钲律师事务所是经北京市**局批准设立的合伙制律师事务所，是一家智能化办公、程序化办案、市场化管理的大型律师事务所，服务范围覆盖中国境内多个省市，成为中国近年来发展*的一家综合性律师事务所，金钲律师事务所秉承“让天下没有难打的官司、让天下没有难找的律师”的使命，在**互联网移动的大环境下，北京金钲律师事务所率先开启“互联网+法律”的运营模式，在全国范围内实现跨区域法律服务资源的有效整合，真正做到了让优质的法律服务触手可及。
　　2008年，北京金钲律师事务所筹办至今，累计办案10000余件，接受互联网、到所等各类法律咨询112000余次，修改、审计合同**5000件，办公场地增加至四个办公区，2016年2月北京金钲律师事务所律师荣获快法务“新锐律师奖”，2017年1月北京金钲律师事务所加入“北京物业管理行业协会”，成为其中的一员。
　　综上所述，北京金钲律师事务所认为集资房买卖合同是具有法律效力的。虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但这并不代表购买集资房就不存在任何风险。